日前獲得人大通過的《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》提出，未來五年，我國將建設(shè)3600萬套保障房，使全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。至此，一幅前所未有的保障房政策畫卷正式展開，如此大規(guī)模保障房建設(shè)是怎么樣按排的？對資本市場中的相關(guān)行業(yè)帶來怎樣的影響呢？

    由于福利分房制度、亞洲金融危機后對商品房的大力發(fā)展、建設(shè)保障房在一定程度上與地方政府的經(jīng)濟(jì)利益相悖等原因，構(gòu)建于1994年的保障房體系形同虛設(shè)。這一切在2010年得以改變，在確立了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和公租房共同構(gòu)建的保障房體系后，國務(wù)院下達(dá)了 2010年 580萬套的保障房安居工程建設(shè)任務(wù)，并以嚴(yán)格問責(zé)制確保保障房建設(shè)任務(wù)的完成。

    今后5年，我國將新建各類保障性住房3600萬套。屆時，保障性住房的覆蓋率將達(dá)到20%，將有力緩解住房問題的壓力。

   “兩會”期間，國家發(fā)改委副主任徐憲平在記者會上表示，未來五年要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。

    同時“十二五”規(guī)劃綱要，也明確提出對于城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭要提供廉租房，實行廉租房制度。對城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，要提供公共租賃住房保障。對于中高收入家庭，將實行租賃和購買相結(jié)合的商品房制度。

    “國家加快建設(shè)保障房，這是惠及民生的體現(xiàn)。各級政府把讓群眾住有所居作為一件大事來抓，力度越來越大。”全國人大代表、廣東省深圳市龍崗區(qū)南灣街道南嶺村社區(qū)居委會主任張育彪說。網(wǎng)友“蟲子飛吧”表示：我的“安居夢”寄托在保障房工程上了，這項民心工程一定能深得民心。

    據(jù)了解，2010年，有部分城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)到10%的要求。有關(guān)部門已經(jīng)再次明確，各地區(qū)在保障資金落實的同時，要適當(dāng)提高土地出讓收益用于保障房建設(shè)的比例。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將配合央行、銀監(jiān)會，研究制定支持保障房建設(shè)的中長期貸款政策。

    公共租賃房成為發(fā)展重點

    隨著保障房建設(shè)的推進(jìn)，城市中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員等“夾心層”的住房困難問題逐漸凸顯，2011年乃至整個“十二五”時期，公共租賃住房將成為建設(shè)重點。

    據(jù)了解，近年來各地通過廉租房，基本實現(xiàn)了對住房困難的低保家庭應(yīng)保盡保。而處于“夾心層”的城市中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員的住房問題逐漸凸顯。公共租賃房的起步發(fā)展，為這一更廣大的群體解決住房問題帶來了希望。

    據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公共租賃房將成為今后保障房的發(fā)展重點，這適應(yīng)了我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段住房問題的特點，是對住房保障范圍的合力拓展，也是對住房保障形式的完善。在商品房價格和租金較高的城市，要通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式，大幅度增加公共租賃房供應(yīng)。

    業(yè)內(nèi)專家指出，隨著公共租賃房制度得以確立并開始快速發(fā)展，我國多層次的住房保障體系基本形成——對低保家庭等城市最低收入的住房困難家庭，通過基本免租金的廉租房予以保障；向低收入住房困難家庭出售經(jīng)濟(jì)適用房；向中低收入和中等收入家庭出售限價商品房。在此基礎(chǔ)上，對所有中低收入家庭提供公共租賃房，實現(xiàn)對各種“夾心層”的全覆蓋。

    廣州證券首席投資顧問鐘楚宏表示，保障房建設(shè)是“十二五”規(guī)劃的一項重點工作，也是未來成長確定性較高的一個領(lǐng)域，從保障房建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈分析，建議重點關(guān)注受益明顯的建材、家電、家居裝飾和房地產(chǎn)等行業(yè)。

    三大行業(yè)將受益

    參與房企可獲穩(wěn)定回報

    宏觀調(diào)控政策持續(xù)出臺后，2011年商品房市場將受到牽制，取而代之的將是保障性住房建設(shè)。而大量保障性住房建設(shè)也將是地產(chǎn)商們在宏觀調(diào)控背景下生存發(fā)展的新機遇。

    渤海證券分析師崔喜君表示，近幾年保障房向上的發(fā)展勢頭不會改變，規(guī)模會持續(xù)擴(kuò)大。開發(fā)商參與保障房項目主要有兩種形式，一種是商品房中配建保障房，另一種方式是代建，由政府出錢，開發(fā)商代建。目前代建成為主要參與形式，企業(yè)獲得政府給予的利潤回報。

    據(jù)了解，相比商品房建設(shè)，保障房建設(shè)利潤低，但在建設(shè)、運營、銷售以及融資上的成本較低。而且在2011年持續(xù)調(diào)控下，非但沒有政策風(fēng)險，反而在保障房規(guī)模擴(kuò)大化下坐享收益。

    嗅覺敏銳的地產(chǎn)巨頭們對保障房的態(tài)度也悄然轉(zhuǎn)變。越來越多的上市房企開始參與到保障房建設(shè)中。從2010年房地產(chǎn)上市公司土地儲備情況來看，萬科、金地、保利等上市大型地產(chǎn)企業(yè)均頻頻出現(xiàn)在保障性住房土地招標(biāo)現(xiàn)場，上市公司參與建設(shè)保障性住房用地的規(guī)模正在加速增長。

    政府對保障房建設(shè)的款項一般在3年內(nèi)支付完畢，因是政府項目，開發(fā)商回款有保證，相對于商品房項目，保障房項目的回款周期并不會因過長而構(gòu)成財務(wù)壓力，相反保障房能夠成為地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的收入來源。

    分析人士介紹，對于參與保障房項目的房地產(chǎn)企業(yè)，可能在獲得貸款方面有更多優(yōu)惠，此外還可以參與以保障房施工工程換土地開發(fā)權(quán)等。大同證券投資顧問付永翀認(rèn)為，涉及到保障房建設(shè)以及城中村改造的房地產(chǎn)企業(yè)將從中獲益，可以關(guān)注涉及此類項目比較多的公司。

    建材行業(yè)充分受益

    保障房建設(shè)將給建材行業(yè)帶來一連串積極的連鎖反應(yīng)。從子行業(yè)來看，建材中的管樁、型材、水泥及混凝土產(chǎn)業(yè)鏈等子行業(yè)的上市公司受益會更為明顯。

    東方證券建材行業(yè)分析師羅果認(rèn)為，由于建材行業(yè)的需求與房地產(chǎn)投資的相關(guān)性極大，保障住房建設(shè)的嚴(yán)格實施，對水泥、玻璃以及其他類型建材產(chǎn)品的未來需求影響較大，預(yù)計2011年建材需求會超出預(yù)期。從子行業(yè)來看，建材中的管樁、型材、水泥及混凝土產(chǎn)業(yè)鏈的上市公司受益會更為明顯。

    據(jù)了解，在建材大類中，水泥股最被看好。據(jù)測算，按照每套保障房60平方米計算，2011年竣工面積將達(dá)4.86億平方米，按照每平方米保障房需要水泥量計算，將增加水泥需求0.972億噸，相當(dāng)于2010年18.7億噸水泥產(chǎn)量的5.19%。

    分析人士指出，保障住房建設(shè)的嚴(yán)格實施，對建材行業(yè)未來需求的正面影響較大，市場目前對于水泥的需求達(dá)到數(shù)億噸的水平，但由于水泥行業(yè)擴(kuò)產(chǎn)不是短期能夠完成的，水泥價格上漲成為必然趨勢。

    利好家電板塊

    除一些地產(chǎn)公司及建材行業(yè)外，大規(guī)模的保障房建設(shè)，也增強對家電的需求。鐘楚宏表示，保障房建設(shè)進(jìn)程加快，為家電的需求提供有力保障。

    有關(guān)人士指出，保障性住房的竣工將帶來大量的家電需求，加之家電下鄉(xiāng)的刺激政策，未來家電產(chǎn)品的銷售將維持在一個高速增長的階段。從今年1月份的家電銷售數(shù)據(jù)來看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，繼續(xù)看好家電板塊。

    保障房建設(shè)將持續(xù)推動家電銷售，足以補平市場對于房地產(chǎn)調(diào)控對家電銷量影響的擔(dān)憂。隨著保障房政策的推進(jìn)，空調(diào)、洗衣機和冰箱等白電廠商將顯著受益，尤其是具備自有網(wǎng)絡(luò)和渠道優(yōu)勢的龍頭白電企業(yè)。