房屋面積驗(yàn)收是房子驗(yàn)收中的重要階段，也是為以后裝修的順利進(jìn)行打下基礎(chǔ)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，房屋面積問(wèn)題是每位業(yè)主最為關(guān)心的內(nèi)容之一。在買房時(shí)，合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差,房屋公攤面積問(wèn)題也需要了解，防止陷入面積陷阱，花冤枉錢。

一、房屋面積測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》中明確規(guī)定： 商品房按套或單元出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。即銷售面積(建筑面積)=套內(nèi)建筑面積(套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積)+公共分?jǐn)偯娣e。

二、房屋計(jì)算全部建筑面積的范圍

1、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.2米以上部位計(jì)算建筑面積。

2、穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

3、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

4、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

5、挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。

6、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

7、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2米以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。

8、有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

9、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

10、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.2米以上部位的外圍水平面積計(jì)算。

11、有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

三、房屋計(jì)算一半建筑面積的范圍

1、計(jì)算一半建筑面積的范圍與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

2、獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

3、未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

四、房屋面積的測(cè)量

1、獲取詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)層或自家所在樓層平面圖。

根據(jù)詳細(xì)的住宅平面圖測(cè)量和計(jì)算才能方便而準(zhǔn)確。平面圖中應(yīng)包括住宅的主要數(shù)據(jù)有：各房間的軸線尺寸(即承重墻或柱的中心線之間的尺寸)和外墻的總尺寸，即兩道尺寸線，還有各房間的使用面積。

大部分住戶都在標(biāo)準(zhǔn)層，測(cè)量和計(jì)算主要根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層圖紙和面積。如果住宅所在樓層較為特殊，如底層、頂層，則要用所在樓層的圖紙。為了測(cè)算一戶面積，可以不對(duì)全樓的面積進(jìn)行測(cè)算。

2、測(cè)量和計(jì)算自家內(nèi)部使用面積和建筑面積。

使用面積的測(cè)算。對(duì)房間內(nèi)部測(cè)量所得到的尺寸，是房間軸線尺寸減去墻體厚度和抹面厚度的尺寸，不能作為面積中的尺寸。根據(jù)這個(gè)尺寸算出的面積并非是使用面積。使用面積是按軸線尺寸除去結(jié)構(gòu)厚度尺寸的房間內(nèi)部尺寸計(jì)算的。一般來(lái)說(shuō)，承重墻體是磚墻時(shí)，結(jié)構(gòu)厚24cm，寒冷地區(qū)外墻結(jié)構(gòu)厚度為37cm，混凝土墻結(jié)構(gòu)厚度20cm或16cm，非承重墻12cm、10cm、8cm不等。一般來(lái)說(shuō)，軸線位于墻體的中間，中間兩側(cè)各為半個(gè)墻厚。白灰抹面厚度一般為2～3cm(具體圖紙中應(yīng)標(biāo)注)。

測(cè)量位置應(yīng)在距地面1～1.2米高處。對(duì)于軸線尺寸360cm的房間，測(cè)量結(jié)果應(yīng)是360-20-2.5×2=335cm。據(jù)此可推算出房間內(nèi)部軸線尺寸360cm，計(jì)算尺寸340cm。尺寸誤差如果在幾厘米之內(nèi)，說(shuō)明抹灰厚度不準(zhǔn)確、不均勻，一般不影響軸線尺寸和房間內(nèi)部尺寸。

如果誤差接近或超過(guò)20cm則可能有問(wèn)題。測(cè)量出房間兩個(gè)方向的內(nèi)部尺寸，相乘即得房間使用面積。門窗洞口的面積不計(jì)入使用面積。

各房間(包括：門廳、過(guò)道、廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜、陽(yáng)臺(tái)等非固定結(jié)構(gòu)圍成的空間)使用面積之和為住宅總使面積。

五、應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e有哪些

根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第八條、第九條的規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;

2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

如何防范公攤面積造價(jià)?

1、索取公攤數(shù)據(jù)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，讓開(kāi)發(fā)商出示有關(guān)計(jì)算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，也可以要求開(kāi)發(fā)商列明公攤公用建筑面積的具體項(xiàng)目以及各項(xiàng)目的面積，這樣業(yè)主可以通過(guò)數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。

2、查閱有關(guān)資料業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請(qǐng)律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測(cè)繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)文件。

3、在購(gòu)房合同中約定公攤面積在合同中約定公攤面積的數(shù)字，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小，特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r。一旦發(fā)生糾紛，就可以以合同約定來(lái)保障自己的利益。

我們?cè)诜课菝娣e驗(yàn)收一定要細(xì)致認(rèn)真，維護(hù)我們自己應(yīng)有的權(quán)益。